Direito Imobiliário: as diferenças entre loteamento e condomínio

Ter conhecimento básico de direito imobiliário é útil tanto para a sua vida pessoal quanto para a profissional. Entre as dúvidas mais frequentes está a diferença entre loteamento e condomínio.

Confundi-los é bastante comum, pois ambos são empreendimentos destinados à convivência coletiva, com destinação residencial ou comercial. Apesar das similaridades, porém, eles não são sinônimos: há várias diferenças que os tornam distintos na prática.

Nesta publicação, apresentamos o conceito das duas modalidades de propriedade e, em seguida, falamos sobre os principais pontos divergentes entre elas. Confira!

O que é condomínio

Basicamente, condomínio representa o direito simultâneo sobre um objeto ou a copropriedade de um bem por duas ou mais pessoas. O que interessa quando se trata de imóveis, porém, é o conceito de condomínio-edilício. São construções, horizontais ou verticais (prédios), em que há propriedades individuais — representadas pelo imóvel de cada proprietário — e comunitárias (as áreas de uso comum).

Normalmente, nesses locais, há portarias, áreas de lazer, espaços de convivência e afins, além de uma equipe de profissionais que cuida da administração, do acesso, da segurança, da manutenção e assim por diante. Tudo é administrado por um síndico, eleito pelos condôminos ou por administrador contratado.

O que é loteamento

O loteamento fechado é a divisão de um grande terreno em porções menores, destinadas a venda e construção de imóveis. Assim como no condomínio, pode ter áreas comuns e prestadores de serviço.

O responsável por fazer o loteamento pode ser um indivíduo, uma empresa privada, um órgão público ou uma cooperativa. Uma vez dividido o terreno, com a devida aprovação do projeto na prefeitura, os lotes podem ser comercializados .

O que diz a legislação sobre direito imobiliário

Há diferenças legais e práticas entre esses dois tipos de propriedade. Para dispor sobre os condomínios existe a Lei nº 4.591/64, além de normas previstas entre os artigos 1.314 e 1.358-A do Código Civil. Elas regem o funcionamento do estabelecimento, de sua criação até sua extinção, como também impõem obrigações aos administradores e aos condôminos.

Paralelamente, é obrigatório que existam regras específicas para cada condomínio: constituições, convenções e regulamentos internos. Elaborados pelos próprios condôminos, esses documentos são vinculados somente àquela propriedade.

Já os loteamentos são regidos pela Lei nº 6.766/79. Ela trata do parcelamento do solo urbano: como será feito o desmembramento dos unidades, quais são os requisitos mínimos para seu registro e para a aprovação do projeto.

Quais são as restrições de entrada

Os condomínios são completamente fechados. Embora os moradores possam receber visitantes e os funcionários tenham acesso a ele nos horários de trabalho, estranhos que entrarem em suas dependências estarão invadindo a propriedade.

No loteamento, as vias continuam sendo públicas, contudo o acesso fica condicionado e restrito aos identificados, visando preservar a segurança do local, exercendo um controle sobre a entrada de estranhos, com a possibilidade de fotografá-los para posterior identificação e a exigência da apresentação de documentos.

Como os impostos incidem

A principal diferença na tributação é a forma de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Nos condomínios, como as áreas de uso comum são privativas aos condôminos, há incidência do imposto sobre elas (dividido entre os proprietários). Como nos loteamentos as vias e áreas internas são públicas, não há incidência de IPTU sobre elas.

 

Com as informações sobre direito imobiliário incluídas neste post, foram apontadas algumas das principais diferenças entre loteamento e condomínio. Assim, fica mais fácil saber qual atenderá melhor às suas necessidades antes de tomar uma decisão sobre o assunto.

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